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黑龍江省城市房地產開發管理條例

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(1997年8月20日黑龍江省第八屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過 1997年10月1日起施行)

第一章 總 則

第一條 為加強城市房地產開發管理,規范房地產開發行為,維護房地產開發當事人的合法權益,促進房地產業的健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規,結合本省實際,制定本條例。

第二條 本條例所稱房地產開發,是指在城市規劃區內取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。

第三條 在本省城市規劃區內,從事房地產開發,實施房地產開發管理,應當遵守本條例。

第四條 房地產開發應當符合國家的產業政策,鼓勵和扶持開發建設居民住宅。

第五條 房地產開發必須執行土地利用總體規劃和城市規劃,以項目定開發,按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一以及舊區改造和新區開發相結合的原則,實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第六條 省人民政府建設行政主管部門主管全省的房地產開發管理工作,組織實施本條例。

市、縣人民政府的建設行政主管部門或房地產管理部門(以下簡稱開發主管部門)主管本城市規劃區內的房地產開發管理工作。

縣以上人民政府的計劃、規劃、土地、工商、物價等有關部門按照法律、法規賦予的職責,做好房地產開發管理的有關工作。

第七條 市(地)、縣(市)人民政府要加強房地產開發管理,保證房地產開發健康、有序地發展。

市、縣開發主管部門及有關部門應當實行公開辦事制度,提高辦事效率,公布并執行與房地產開發有關的審批程序和時限;逾期未批復的視為批準。

開發主管部門及有關部門、法定驗資機構在資質審批、綜合驗收等房地產開發管理和驗資中,應當嚴格履行法定職責,不得濫用職權,徇私舞弊,并對審批的結果或出具的結論負責。

第八條 房地產開發企業應遵循誠實、信用的原則,依法經營,認真履約,不得損害有關當事人合法權益,不得破壞房地產開發的正常管理秩序。

 

第二章 開發企業

第九條 房地產開發企業(以下簡稱開發企業),是指以營利為目的,從事房地產開發和經營的經濟組織。

第十條 設立開發企業,除應當符合有關法律、法規的規定以外,還應當具備下列條件:

(一)專營開發企業、兼營開發企業的注冊資本不低于國家和省資質等級標準規定的數額,單項開發企業的注冊資本不低于房地產開發項目(以下簡稱開發項目)投資總額的25%,并有法定的驗資機構出具的驗資證明;

(二)有與資質等級相適應的專職技術、經濟等管理人員;

(三)取得省建設行政主管部門頒發的資質等級證書。

設立開發企業,應當在取得資質等級證書后向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合前款規定條件的,應當予以登記,發給營業執照;對不符合前款規定條件的,不予登記。

第十一條 開發企業依法取得資質等級證書和營業執照后,即可從事房地產開發活動,各地不得再設置其他開發市場準入條件。

開發企業應當根據取得的資質等級承擔相應的開發項目。

第十二條 省外開發企業進入本省從事房地產開發活動,應當到省建設行政主管部門辦理審批手續。

開發企業在本省行政區域內跨市(地)從事房地產開發活動,應當向開發項目所在地的開發主管部門辦理資質等級備案。

第十三條 開發企業的資質實行年檢制度。開發企業應當在規定的時間內,向原資質審批部門辦理資質年檢手續。對不符合原定資質標準的,予以降級或者吊銷資質等級證書。

第十四條 國家規定不得興辦企業的單位和開發主管部門不得興辦開發企業,其工作人員不得在開發企業兼職,不得參與房地產開發經營活動。

 

第三章 開發項目確立與取得

第十五條 開發主管部門應當根據國民經濟和社會發展規劃、城市規劃、土地利用總體規劃,會同有關部門編制房地產開發發展規劃,報同級人民政府批準。

第十六條 開發主管部門應當根據房地產開發發展規劃和年度建設用地計劃,提出年度開發項目計劃,按規定報計劃部門批準立項。

第十七條 開發項目立項后,開發主管部門應當根據項目的性質、規模、規劃設計條件、開發期限、基礎設施和配套公用設施的建設、拆遷補償安置等內容,編制房地產開發項目建設條件意見書,作為開發項目建設的依據。

第十八條 開發項目應由開發主管部門通過公開招投標,確定開發企業。招投標活動應當符合國家和省的有關規定,堅持公開、公平、公正的原則,不得舞弊。

第十九條 有下列情形之一的開發企業,不得參與開發項目的招投標活動:

(一)已取得的開發項目未按開發項目建設合同約定期限開工和建設的;

(二)已取得的開發項目未落實動遷安置方案的;

(三)已取得的開發項目未按動遷安置補償協議約定期限安置被動遷人的;

(四)違反本條例其他規定的。

第二十條 開發企業取得開發項目后,應當依法辦理土地使用權審批手續,取得土地使用權。

第二十一條 開發企業應當在取得開發項目土地使用權批準文件后30日內,依據開發項目建設條件意見書與開發主管部門簽訂開發項目建設合同,繳納開發項目綜合價款底價,領取開發項目許可證。

開發項目綜合價款底價的構成及標準,由省建設行政主管部門提出,省物價、財政部門審核,報省人民政府批準,任何部門和單位不得向開發企業收取法律、法規和省人民政府規定以外的任何費用。

 

第四章 開發項目建設

第二十二條 開發企業在房地產開發建設過程中,應當嚴格執行開發項目建設合同和規劃批準文件,不得擅自改變規劃設計條件;確需改變的,應當按規定報經原批準機關批準,并相應調整開發項目綜合價款底價。

第二十三條 開發企業應當將開發項目建設過程中的主要事項和有關部門對房地產開發活動的審查處理意見,記錄在房地產開發項目手冊中,并定期送開發主管部門核驗。

第二十四條 開發企業在開發建設過程中,可以轉讓其開發項目,但應當符合下列條件:

(一)已按本條例規定取得開發項目;

(二)投入開發建設的資金已達到工程建設總投資25%以上;

(三)已辦理土地使用權轉讓手續;

(四)法律、法規規定的其他條件。

第二十五條 開發項目轉讓應當簽訂書面合同,并經開發項目所在地開發主管部門批準,辦理開發項目許可證變更手續。

開發項目轉讓時,開發項目建設合同及動遷安置補償協議載明的權利、義務由受讓人繼續履行。

第二十六條 開發項目的受讓人必須是具有相應資質等級的開發企業,自行完成開發項目,不得再行轉讓。

第二十七條 開發項目竣工后,開發主管部門應當按照基本建設程序會同規劃、消防等有關部門進行綜合驗收。

綜合驗收應當包括以下主要內容:

(一)開發項目建設是否符合規劃、用地批準文件;

(二)基礎設施和配套公用設施是否建設完畢;

(三)單位工程是否符合國家規定的工程質量驗收標準和設計配套功能、驗收手續及有關技術資料是否完備;

(四)拆遷補償安置方案是否落實;

(五)環境綠化面積是否符合國家規定標準;

(六)法律、法規規定需要驗收的其它事項。

開發項目驗收合格后,方可交付使用。

第二十八條 住宅小區等群體建筑開發項目在交付使用前,應當選聘相應的物業管理公司;開發企業自行管理物業的,應當按照國家和省的有關規定辦理資質審批手續。

第二十九條 開發企業應當嚴格執行《黑龍江省建筑市場管理條例》和《黑龍江省建設工程質量管理條例》,并對開發項目實行建設工程監理制度。

開發項目交付使用前,由開發企業劃撥施工凈產值5%的工程款,存入工程質量監督機構帳戶,作為質量保修抵押金,工程保修期滿未發生質量問題的,抵押金連同利息返還給開發企業。

 

第五章 商品房預售

第三十條 開發企業在開發項目建設過程中,可以預售商品房,但必須向開發項目所在地房地產管理部門申請,取得《商品房預售許可證》后方可進行。

第三十一條 開發企業在預售商品房時,應當向預購人出示開發項目許可證、商品房預售許可證,執行物價管理部門核準的基準價格;需要發布廣告的,經工商行政管理部門審查合格后方可發布。

第三十二條 開發企業預售商品房,應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條規定,與商品房預購人簽訂由省建設行政主管部門商省工商行政管理部門印制的書面合同。

開發企業應當按照國家有關規定將商品房預售合同報縣以上人民政府房地產管理部門備案。

第三十三條 開發企業應當按照商品房預售合同約定的期限向商品房預購人交付質價相稱的商品房;商品房預購人應當按照合同約定期限繳納購房款項。合同雙方當事人應當嚴格履行合同,違約者應當承擔違約責任。

第三十四條 開發企業預售商品房所得價款,必須專款用于開發項目建設,接受開發主管部門和同級財政部門的監督管理。

第三十五條 開發企業沒有依法取得房屋產權證照,不得出租其商品房。開發企業已取得房屋產權證照出租商品房時,應執行法律法規和省人民政府的有關規定。

 

第六章 法律責任

第三十六條 違反本條例第十條、第十一條規定,未取得資質等級證書從事房地產開發活動或者超過其資質等級承擔開發項目的,由開發主管部門責令停止房地產開發活動,沒收違法所得,并處以開發項目投資額1%至3%的罰款。

第三十七條 違反本條例第十二條、第十三條規定,開發企業未辦理進省審批、跨區備案手續或未按規定進行資質年檢的,由開發主管部門責令限期改正,并處以二千元至一萬元的罰款。

第三十八條 違反本條例第二十一條規定,開發企業未取得開發項目許可證,從事房地產開發活動的,由開發主管部門責令停止開發活動,沒收違法所得,并處以開發項目投資額1%至3%的罰款。

第三十九條 違反本條例第二十三條規定,開發企業未如實填寫或者未按時送驗房地產開發項目手冊的,由開發主管部門責令限期改正,并處以一千元至五千元的罰款。

第四十條 違反本條例第二十四條規定轉讓開發項目的,轉讓合同無效,由開發主管部門責令限期收回開發項目,并處以開發項目投資額1%至3%的罰款。

第四十一條 違反本條例第二十五條規定,開發項目轉讓未到開發主管部門辦理開發項目許可證變更手續的,由開發主管部門責令限期補辦手續,并對轉讓人處以一萬元至五萬元的罰款;逾期未補辦手續的,沒收違法所得。

第四十二條 違反本條例第二十六條規定,將受讓的開發項目再行轉讓的,再轉讓行為無效,由開發主管部門責令限期收回開發項目,并處以開發項目投資額1%至3%的罰款。

第四十三條 違反本條例第二十七條規定,開發項目未經綜合驗收或者經驗收不合格即交付使用的,由開發主管部門責令限期改正,并處以開發項目投資額1%至3%的罰款。

違反動遷安置補償協議的,按《黑龍江省城市建設動遷管理條例》處罰。

第四十四條 違反本條例第二十九條規定,開發項目不實行建設工程監理制度的,由開發主管部門責令停止開發建設活動,并處以三萬元至五萬元的罰款;工程監理單位監理的工程質量不合格的,按國家和省的有關規定處罰,并承擔賠償責任。

第四十五條 違反本條例第三十條規定,開發企業未取得商品房預售許可證,擅自預售商品房的,由房地產管理部門責令停止預售活動,并處一萬元至五萬元的罰款。

第四十六條 違反本條例第三十一條規定,開發企業未經工商行政管理部門審查合格發布商品房預售廣告的,由工商行政管理部門按有關法律法規處罰。

第四十七條 違反本條例第三十五條規定,出租商品房的,由有關部門按有關法律法規處罰。

第四十八條 違反本條例有下列行為之一的,由監察機關或上級主管部門或所在單位對有關責任人員,視情節輕重,給予行政處分;造成損失的,應予賠償;構成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任:

(一)開發項目招投標弄虛作假的;

(二)開發主管部門及有關部門的工作人員對不符合資質標準的開發企業予以批準或者對不合格開發項目出具驗收合格結論的;

(三)開發主管部門及有關部門受理審批事項或到現場檢查時,故意刁難,給企業造成損失的;

(四)開發主管部門及有關部門的工作人員在執法過程中勒卡的;

(五)法定驗資機構出具虛假驗資證明的;

(六)出具驗收結論與工程質量不符的。

第四十九條 有關主管部門在實施行政處罰時,應當按照《中華人民共和國行政處罰法》規定的程序執行。

第五十條 當事人對行政處罰不服的,可以按《行政復議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規定申請復議或者提起訴訟;當事人逾期不申請復議或者不向人民法院起訴又不履行處罰決定的,由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

 

第七章 附 則

第五十一條 在城市規劃區以外的國有土地范圍內從事房地產開發活動,實施房地產開發管理,參照本條例執行。

第五十二條 本條例由省建設行政主管部門負責應用解釋。

第五十三條 本條例自1997年10月1日起施行。


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